作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员

李宇嘉

国家统计局发布的最新一期70个大中城市(下称70城)房价指数显示，2023年5月，70城新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比下降。一线城市的商品住宅销售价格同比涨幅回落，二三线城市同比总体降势趋缓。

(相关资料图)

新房环比涨幅连续2个月显现回落

5月份，全国70城新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.1%，涨幅比4月份回落了0.2个百分点，这是自3月份以来房价涨幅连续2个月显现回落，且相比4月份回落的幅度加大。

从同比来看，5月70城同比下跌0.5%，连续14个月新房价格显现同比下跌，跌幅继续收窄，但收窄幅度下降。5月份，70城中，商品住宅销售价格环比上涨城市的个数在减少，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有46个，比上月减少16个，连续两个月减少，且减少的幅度明显加大。

数据显示，一线城市新房价格涨幅回落明显。5月份，一线城市新房指数环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点；二线城市新房指数环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%，转为持平。

整体来看，一线城市涨幅回落幅度更加明显，我认为主要原因在于一线城市一季度新房市场回升明显，自二季度开始，开发商有提价行为，但集中在一线城市的新市民、年轻人刚需和换房群体，对价格一直比较敏感，且心理上一直存在对价格下跌的预期，导致住房价格上升后去化量在下降，5月份京沪新盘去化率环比下降了17个百分点；加上二手房挂牌量显现出明显攀升，供应量的增加造成价格下跌对新房市场形成一定冲击，于是从4-5月份开始，开发商新推盘过程中，提价现象减少，再次重回降价促销。

二手房房价环比重回跌势

5月份，全国70城二手住宅价格指数环比涨幅为-0.2%，这是该指标自2月份以来首次显现下跌，同比下跌了2.6%，且为连续16个月同比下跌。二手住宅销售价格显现环比上涨的城市有15个，比上月减少21个，大部分城市的二手住房价格重回跌势。

数据显示，一线城市的二手房房价环比由涨转跌。5月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%，上海的跌幅最大。

对此，我认为主要原因有两个：其一，一季度市场回升以后，更多业主选择挂牌，其中有换房需求，也有一部分是套现需求，其中豪宅挂牌量也在明显攀升。其中，北京和上海楼龄较长的房源占比较大，在需求端选择多元的情况下，为尽快出手，很多业主选择多次下调挂牌价，导致京沪下跌幅度更大。其二，新房入市项目增加，且有不少项目选择低于二手房的价格出售，导致有限的购房需求被分流。

4-5月份，新房和二手房销售面积连续2个月显现环比下降。在一定程度上显示，当前的购房需求在明显收缩、预期转弱，新盘去化率也在明显降低，31个重点城市的平均开盘去化率降至43%，较上月下降8个百分点。

同时，二手房挂牌量明显走高，市场二季度下行幅度在加大。针对内需疲弱的情况，央行降低了1年期MLF，预计5年期LPR也有望下降，这将对楼市后续发展形成一定支撑，但金融层面的降息政策难以支撑地产量价的根本稳定。